Interview de Pierre ERRERA : L'investissement en EHPAD, plus pertinent que jamais.

Monsieur Errera, pouvez-vous nous raconter comment vous en êtes venu à travailler dans le domaine de l'investissement immobilier, et plus précisément au sein d'EHPAD INVEST ?

J'ai toujours été passionné par l'immobilier. Dès mon plus jeune âge, j'étais fasciné par la manière dont les bâtiments et les infrastructures pouvaient transformer des quartiers entiers et améliorer la qualité de vie des habitants. Après avoir obtenu un diplôme en gestion de patrimoine, j'ai commencé ma carrière chez AXA en tant que conseiller financier (en 1998)

Cependant, c'est lors d'une visite chez COLISEE (4ème plus grand gestionnaire d'EHPAD), que j'ai eu une révélation. J'ai réalisé l'importance cruciale de ces établissements pour le bien-être des personnes âgées et vu un potentiel énorme dans l'investissement immobilier dans ce secteur. Convaincu de l'impact positif que cela pouvait avoir, je me suis lancé dans l'aventure EHPAD INVEST en 2003.

Chez EHPAD INVEST, en tant que co-fondateur, j'ai pu combiner ma passion pour l'immobilier avec mon désir de contribuer au bien-être des personnes âgées. J'ai travaillé sans relâche pour identifier les meilleures opportunités d'investissement, et garantir des rendements attractifs pour les investisseurs.

Aujourd'hui, EHPAD INVEST est reconnu comme un expert dans le domaine de l'investissement immobilier pour les EHPAD. Mon parcours est un témoignage de ma détermination, de ma vision et de mon engagement envers l'amélioration de la qualité de vie des personnes âgées à travers des investissements immobiliers judicieux.

Avec l'incertitude économique et politique actuelle en France, comment percevez-vous le rôle des investissements immobiliers comme valeur refuge ?

Dans le contexte actuel d'incertitude économique et politique en France, les investissements immobiliers jouent un rôle crucial en tant que valeur refuge. Historiquement, l'immobilier a toujours été perçu comme un investissement sûr et stable, capable de résister aux fluctuations des marchés financiers et aux crises économiques.

L'une des principales raisons pour lesquelles l'immobilier est considéré comme une valeur refuge est sa tangibilité. Contrairement aux actions ou aux obligations, un bien immobilier est un actif physique que l'on peut voir et toucher. Cette tangibilité offre un sentiment de sécurité aux investisseurs, surtout en période de volatilité économique.

De plus, l'immobilier génère des revenus passifs réguliers sous forme de loyers, ce qui peut être particulièrement rassurant en période d'incertitude. Les loyers peuvent fournir une source de revenus stable et prévisible, même lorsque les marchés financiers sont instables. Cela permet aux investisseurs de maintenir un flux de trésorerie positif et de protéger leur patrimoine.

En outre, l'immobilier a tendance à s'apprécier sur le long terme. Malgré les fluctuations à court terme, la valeur des biens immobiliers augmente généralement avec le temps. Cette appréciation à long terme peut offrir une protection contre l'inflation et garantir la préservation du capital des investisseurs.

Enfin, les investissements immobiliers dans des secteurs spécifiques, tels que les EHPAD, peuvent offrir des avantages supplémentaires. Ces établissements répondent à un besoin croissant de la population vieillissante et bénéficient d'une demande stable et prévisible. Investir dans des EHPAD peut donc offrir une sécurité supplémentaire et des rendements attractifs, même en période d'incertitude économique.

En conclusion, dans un contexte d'incertitude économique et politique, les investissements immobiliers se révèlent être une valeur refuge fiable. Ils offrent une combinaison de sécurité, de revenus passifs et d'appréciation à long terme, ce qui en fait un choix judicieux pour les investisseurs cherchant à protéger et à faire croître leur patrimoine.

Pourriez-vous nous expliquer comment EHPAD INVEST garantit un rendement avoisinant les 7 % et un loyer non fiscalisé ? Quels sont les mécanismes en place qui permettent d'assurer ces avantages ?

Chez EHPAD INVEST, nous avons mis en place plusieurs mécanismes pour garantir un rendement attractif avoisinant les 7 % ainsi qu'un loyer non fiscalisé pour nos investisseurs. Voici comment nous y parvenons :

1.
Sélection Rigoureuse des Établissements : Nous sélectionnons soigneusement les EHPAD dans lesquels nous investissons. Nous privilégions les établissements situés dans des zones à forte demande, avec une gestion éprouvée et des taux d'occupation élevés. Cette sélection minutieuse assure la stabilité des revenus locatifs.
2.
Baux Commerciaux Longue Durée : Nous signons des baux commerciaux longue durée avec les exploitants des EHPAD. Ces baux, généralement de 9 à 12 ans, garantissent des revenus locatifs stables et prévisibles sur le long terme. De plus, les loyers sont indexés sur l'inflation, ce qui protège les investisseurs contre la dépréciation monétaire.
3.
Optimisation Fiscale : Nous utilisons des dispositifs fiscaux avantageux tels que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ces dispositifs permettent aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu et d'amortir le bien immobilier, ce qui réduit considérablement la fiscalité sur les loyers perçus.
4.
Gestion Professionnelle : La gestion des EHPAD est confiée à des opérateurs spécialisés et expérimentés. Ces gestionnaires assurent une exploitation optimale des établissements, garantissant ainsi la satisfaction des résidents et la pérennité des revenus locatifs.
5.
Diversification des Investissements : Nous diversifions nos investissements dans plusieurs EHPAD afin de mutualiser les risques. Cette diversification permet de sécuriser les rendements et de minimiser l'impact d'éventuelles difficultés rencontrées par un établissement spécifique.
6.
Transparence et Suivi Régulier : Nous fournissons à nos investisseurs des rapports réguliers sur la performance de leurs investissements. Cette transparence permet de suivre l'évolution des rendements et de prendre des décisions éclairées.

En combinant ces différents mécanismes, EHPAD INVEST est en mesure de garantir un rendement attractif et stable, tout en offrant des avantages fiscaux significatifs. Nous nous engageons à fournir à nos investisseurs des solutions d'investissement sécurisées et performantes, adaptées aux défis économiques actuels.

Comment l'attractivité des investissements dans les EHPAD et résidences seniors a-t-elle évolué ces dernières années, notamment face à la demande croissante du vieillissement de la population ?

L'attractivité des investissements dans les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) et les résidences seniors a considérablement évolué ces dernières années, en grande partie en raison de la demande croissante liée au vieillissement de la population.

1.
Demande Croissante et Besoin de Services : Avec l'augmentation de l'espérance de vie et le vieillissement de la population, la demande pour des solutions d'hébergement adaptées aux personnes âgées a explosé. Les EHPAD et les résidences seniors répondent à ce besoin en offrant des services spécialisés et un cadre de vie sécurisé, ce qui les rend particulièrement attractifs pour les investisseurs.
2.
Stabilité des Revenus Locatifs : Les investissements dans les EHPAD et les résidences seniors sont souvent associés à des baux commerciaux longue durée, garantissant des revenus locatifs stables et prévisibles. Cette stabilité est un atout majeur pour les investisseurs, surtout en période d'incertitude économique.
3.
Avantages Fiscaux : Les dispositifs fiscaux tels que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) le régime Censi-Bouvard ou le LMP ont renforcé l'attractivité de ces investissements. Ces régimes permettent de bénéficier de réductions d'impôts et d'amortissements, rendant les investissements dans les EHPAD et résidences seniors fiscalement avantageux.
4.
Sécurité et Tangibilité : L'immobilier, en général, est perçu comme un investissement sûr et tangible. Les EHPAD et les résidences seniors, en particulier, offrent une sécurité supplémentaire grâce à la demande constante et croissante pour ces types d'hébergement. Les investisseurs sont rassurés par la nature tangible de ces actifs et par la stabilité de la demande.
5.
Impact Social Positif : Investir dans les EHPAD et les résidences seniors permet également de contribuer positivement à la société en améliorant la qualité de vie des personnes âgées. Cet aspect socialement responsable attire de plus en plus d'investisseurs soucieux de l'impact de leurs placements.
6.
Innovation et Qualité des Services : Les EHPAD et les résidences seniors ont évolué pour offrir des services de plus en plus innovants et de haute qualité. Les établissements modernes proposent des soins personnalisés, des activités variées et des infrastructures adaptées, ce qui augmente leur attractivité tant pour les résidents que pour les investisseurs.

En conclusion, l'attractivité des investissements dans les EHPAD et les résidences seniors a fortement augmenté ces dernières années, soutenue par une demande croissante, des avantages fiscaux, et une perception de sécurité et de stabilité. Ces investissements offrent non seulement des rendements attractifs, mais aussi la satisfaction de contribuer à un secteur essentiel pour le bien-être de la population vieillissante.

Dans un contexte où le coût de la dette explose et la réforme des retraites est en débat, quel est l'impact de ces facteurs sur le marché des EHPAD ?

L'explosion du coût de la dette et les débats autour de la réforme des retraites ont des répercussions significatives sur le marché des EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Voici comment ces facteurs influencent ce secteur :

1.
Augmentation des Coûts de Financement : L'augmentation du coût de la dette rend le financement des nouveaux projets d'EHPAD plus coûteux. Les taux d'intérêt élevés augmentent les charges financières pour les investisseurs et les exploitants, ce qui peut ralentir le développement de nouveaux établissements. Cependant, les EHPAD existants, déjà financés à des taux plus bas, peuvent bénéficier d'une demande accrue en raison de la rareté des nouvelles constructions.
2.
Pression sur les Marges : Les coûts de financement plus élevés peuvent réduire les marges bénéficiaires des exploitants d'EHPAD. Pour compenser, certains établissements pourraient être contraints d'augmenter les tarifs pour les résidents, ce qui pourrait affecter l'accessibilité pour certaines familles. Toutefois, la demande pour des services de qualité reste forte, ce qui peut aider à maintenir les taux d'occupation élevés.
3.
Réforme des Retraites et Pouvoir d'Achat : La réforme des retraites peut avoir un impact direct sur le pouvoir d'achat des retraités. Si les pensions sont réduites ou si l'âge de la retraite est repoussé, les personnes âgées pourraient avoir moins de ressources pour financer leur séjour en EHPAD. Cela pourrait entraîner une demande accrue pour des solutions d'hébergement plus abordables ou pour des aides financières supplémentaires.
4.
Adaptation des Modèles Économiques : Face à ces défis, les exploitants d'EHPAD doivent adapter leurs modèles économiques. Cela peut inclure la recherche de nouvelles sources de financement, l'optimisation des coûts opérationnels, ou l'innovation dans les services offerts pour attirer et retenir les résidents. Les partenariats public-privé peuvent également jouer un rôle crucial pour soutenir le développement et la gestion des EHPAD.
5.
Opportunités d'Investissement : Malgré ces défis, le marché des EHPAD continue d'offrir des opportunités d'investissement attractives. La demande structurelle pour des solutions d'hébergement pour personnes âgées reste forte en raison du vieillissement de la population. Les investisseurs peuvent bénéficier de rendements stables et de la résilience de ce secteur face aux fluctuations économiques.
6.
Soutien Gouvernemental : Les politiques publiques et les aides gouvernementales peuvent atténuer certains des impacts négatifs de l'augmentation du coût de la dette et des réformes des retraites. Les subventions, les incitations fiscales et les programmes de soutien peuvent aider à maintenir l'accessibilité et la qualité des services offerts par les EHPAD.

En conclusion, bien que l'explosion du coût de la dette et les débats sur la réforme des retraites posent des défis pour le marché des EHPAD, ce secteur continue de présenter des opportunités solides grâce à une demande croissante et à des adaptations stratégiques. Les investisseurs et les exploitants doivent rester vigilants et innovants pour naviguer dans ce contexte économique complexe.

L'emplacement des résidences est crucial dans tout investissement immobilier. Quelles sont les stratégies d'EHPAD INVEST pour sélectionner les meilleurs emplacements ?

Chez EHPAD INVEST, nous comprenons que l'emplacement est un facteur déterminant dans la réussite de tout investissement immobilier, et cela est particulièrement vrai pour les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Voici les stratégies que nous employons pour sélectionner les meilleurs emplacements :

1.
Analyse Démographique : Nous commençons par une analyse approfondie des données démographiques. Nous ciblons les régions avec une population vieillissante significative et une demande croissante pour des services d'hébergement pour personnes âgées. Cette approche nous permet de nous assurer que nos établissements seront toujours en forte demande.
2.
Accessibilité et Proximité des Services : Nous privilégions les emplacements qui offrent une excellente accessibilité, tant pour les résidents que pour leurs familles. La proximité des transports en commun, des hôpitaux, des centres médicaux, et des commerces est essentielle pour garantir le confort et la commodité des résidents.
3.
Étude de la Concurrence : Nous effectuons une analyse de la concurrence pour identifier les zones où l'offre d'EHPAD est insuffisante par rapport à la demande. Cela nous permet de nous positionner stratégiquement dans des marchés où nos établissements peuvent prospérer sans une concurrence excessive.
4.
Qualité de Vie et Environnement : Nous sélectionnons des emplacements dans des environnements agréables et sécurisés, avec des espaces verts et des infrastructures de qualité. Un cadre de vie agréable est crucial pour le bien-être des résidents et contribue à la réputation positive de nos établissements.
5.
Partenariats Locaux : Nous établissons des partenariats avec les autorités locales et les acteurs du secteur de la santé pour mieux comprendre les besoins spécifiques de chaque région. Ces collaborations nous aident à adapter nos projets aux attentes locales et à bénéficier de soutiens institutionnels.
6.
Études de Faisabilité : Avant de finaliser un emplacement, nous réalisons des études de faisabilité détaillées. Ces études incluent des analyses financières, des évaluations des risques, et des projections de rentabilité. Elles nous permettent de prendre des décisions éclairées et de minimiser les risques pour nos investisseurs.
7.
Innovation et Adaptabilité : Nous restons à l'affût des tendances et des innovations dans le secteur de l'immobilier et de la santé. Cela nous permet d'anticiper les évolutions du marché et d'adapter nos stratégies de localisation en conséquence.

En combinant ces différentes stratégies, EHPAD INVEST est en mesure de sélectionner des emplacements optimaux pour ses établissements, garantissant ainsi des rendements attractifs et une satisfaction élevée des résidents. Notre approche rigoureuse et méthodique nous permet de créer des environnements de vie de qualité tout en assurant la pérennité de nos investissements.

En comparant les rendements des investissements en EHPAD avec d'autres placements, quels seraient les arguments pour convaincre un investisseur hésitant à choisir cet actif ?

Lorsqu'il s'agit de comparer les rendements des investissements en EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) avec d'autres placements, plusieurs arguments solides peuvent convaincre un investisseur hésitant :

1.
Stabilité des Revenus : Les EHPAD offrent des revenus locatifs stables et prévisibles grâce à des baux commerciaux longue durée. Contrairement aux actions ou aux obligations, les loyers des EHPAD sont souvent indexés sur l'inflation, ce qui protège les investisseurs contre la dépréciation monétaire et assure une source de revenus régulière.
2.
Demande Croissante : Le vieillissement de la population crée une demande structurelle et croissante pour les services d'hébergement pour personnes âgées. Cette demande soutenue garantit des taux d'occupation élevés et une stabilité à long terme pour les investisseurs.
3.
Avantages Fiscaux : Les investissements en EHPAD bénéficient de dispositifs fiscaux avantageux tels que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ces régimes permettent de réduire significativement la fiscalité sur les revenus locatifs et d'amortir le bien immobilier, augmentant ainsi le rendement net pour les investisseurs.
4.
Sécurité de l'Investissement : L'immobilier, et en particulier les EHPAD, est perçu comme un investissement tangible et sécurisé. Contrairement aux placements financiers plus volatils, les EHPAD offrent une protection contre les fluctuations des marchés et les crises économiques.
5.
Impact Social Positif : Investir dans les EHPAD permet de contribuer positivement à la société en améliorant la qualité de vie des personnes âgées. Cet aspect socialement responsable peut être particulièrement attractif pour les investisseurs soucieux de l'impact de leurs placements.
6.
Rendements Attractifs : Les EHPAD offrent des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux des placements traditionnels comme les obligations ou les livrets d'épargne. Avec des rendements avoisinant les 7 %, les EHPAD se positionnent comme une option d'investissement rentable et durable.
7.
Diversification du Portefeuille : Ajouter des EHPAD à un portefeuille d'investissement permet de diversifier les risques. L'immobilier de santé est un secteur résilient qui peut équilibrer les performances d'autres actifs plus volatils, offrant ainsi une meilleure gestion des risques.
8.
Gestion Professionnelle : Les EHPAD sont gérés par des opérateurs spécialisés et expérimentés, ce qui assure une exploitation optimale des établissements et une satisfaction élevée des résidents. Cette gestion professionnelle réduit les risques opérationnels pour les investisseurs.

En conclusion, les investissements en EHPAD présentent de nombreux avantages qui peuvent convaincre un investisseur hésitant. La combinaison de la stabilité des revenus, de la demande croissante, des avantages fiscaux, et de la sécurité de l'investissement fait des EHPAD une option attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à obtenir des rendements attractifs tout en ayant un impact social positif.